前兩年,上海一家房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)提出了“個性化自主建房”的概念,亦稱“集智建房”，打出的旗號是住房個人定制,購房者可以從房子的規(guī)劃設(shè)計開始,就參與進來,表達自己對理想住宅的想法,貢獻智慧。房地產(chǎn)的“DIY”到底可不可行？最近,由上海人錢生輝發(fā)起的國內(nèi)首例個性化自主建房項目,在太倉市試水了。

他們以415萬元拍下了位于璜涇鎮(zhèn)區(qū)一塊6.1畝的土地，用于地產(chǎn)開發(fā)，并表示，一系列建設(shè)成本都采用公開透明的方式告知會員。為了保證會員能夠低價購房，同時又給今后的開發(fā)計劃留有余地，組織者承諾房子銷售的利潤不超過10%。不過，也有人提出疑問，如此透明的“個性化建房”能否撼動高房價？

疑問

個性化建房看起來很美

這種“集智”的自主建房的確很有吸引力，不過，個人擔心這種會不會只是看起來很美？有沒有推廣的意義與可能？

首先，房型設(shè)計、小區(qū)如何規(guī)劃、綠化如何擺布，購房者的提前參與，這些民意的充分表達，就表明找到房主在先，項目開工在后。幾畝地的規(guī)劃如果造成普通民居應(yīng)該不會是一戶兩戶吧？房型如何設(shè)計、小區(qū)如何規(guī)劃、綠化如何擺布，充分表達民意的結(jié)果往往會造成意見的分歧，總歸人與人之間存在喜好的偏差、審美的偏差，如此等等，肯定眾口難調(diào)，結(jié)果勢必存在不斷地協(xié)商與妥協(xié)，民意表達的最后就是以一定程度的內(nèi)耗為代價，施工的進度也必然受到影響，這必然也影響到利益鏈條上的一系列人，開發(fā)商、建造商阿允許建設(shè)的延緩，工程的反復？

為了盡早地收回應(yīng)有的利潤，他們會不會在業(yè)主的廣泛參與和工程的實施便利之間的權(quán)衡中，傾向于后者？造房子，不能完全憑感覺、憑喜好，事關(guān)工程質(zhì)量與技術(shù)，專業(yè)性強，解釋起來可能也比較晦澀難懂，無論如何，買房者都處于信息不對稱的那頭，“我的房子我做主”的感覺是不錯，但是買房者好不容易博弈的結(jié)果，最后會不會被開發(fā)者、實施者以影響房屋質(zhì)量或者技術(shù)上不能實施這些一般人搞不懂的理由就輕易拒絕了呢？

除了能夠自己做主，房價低也是對一些購房者的最大吸引，但問題是如何保證買房人最終能以低價購房、如何防止開發(fā)商在房產(chǎn)建設(shè)過程中獲取暴利、如何保證后續(xù)的資金鏈？這些問題，隨時都有可能使得這個自主建房的計劃擱淺。所以說，自主建房看起來很美，但具體操作起來本身也會疑慮重重，更不要說，要將這種建房模式全面推廣了。

如果，自主建房只是看起來很美，個人覺得，國內(nèi)首例“我的房子我做主”個性化自主建房蘇州試水未嘗不是開發(fā)商玩的一個噱頭，吸人眼球，搞點營銷手段。本質(zhì)上是委托機構(gòu)還是幕后的開發(fā)商，一般人搞不清楚，只覺得與以往的房地產(chǎn)開發(fā)項目大同小異，最大的不同也就是買房者將來面對的可能不是千篇一律的被動選擇，量身定做的成分多了一點。量身定做的衣服鞋子多了去了，只是造房子還很少見，所以單是聽起來就夠煽情，無疑在同質(zhì)化的市場競爭中出了一張“另類”牌，理論上這是一種進步，只是不知道具體操作怎么樣？期待。

認可

“集智”比“集資”更高效

“就像農(nóng)村人蓋樓房一樣，造成什么樣，要花多少錢，自己心里有數(shù)。 ”說起集智建房，不由就讓人為之神往，可是，“集智建房”VS“集資建房”，這其中哪一個模式更有利于建房成功？讓購房者獲得更高性價比？智者說智、仁者說仁，沒有統(tǒng)一看法，可還是先讓我們看看這兩者之間的區(qū)別。

首先，任何項目運作都要符合市場化規(guī)則，先說交納存款金：個人集資建房，發(fā)起，必須交納存款金。否則就不足以啟動?？勺鳛閳竺麉⒓觽€人集資建房的人呢？這其中最缺的就是金錢了，而且，即便存款金交足，由誰保管？又由誰保證存款金安全？這也是各地個人集資建房一出，集體響應(yīng)，可最后一個個都悄無聲息的原因?？墒?ldquo;集智建房”則不然，在取得預(yù)售許可證之前，幾乎不向購房者收取任何費用，并通過合同約定，保證購房者能以低廉的價格買房，有效地規(guī)避風險。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當具備相關(guān)條件，比如：1000萬元的注冊資本；獲取開發(fā)資質(zhì)證書并且不能越資質(zhì)等級開發(fā)；經(jīng)營管理人員、技術(shù)人員，財務(wù)人員；商品房預(yù)售登記和備案等。國家沒有允許個人集資者可以參與土地招投標的政策出臺，“集資建房”就不可能成為真正意義上的個人集資建房。 “集智建房”，成立地產(chǎn)公司，購房者以會員的名義加入建房計劃。迪爾凱姆從社會學的角度說過，“勞動分工的最大作用，并不在于功能以這種分化方式提高了生產(chǎn)效率，而在于這些功能彼此緊密的結(jié)合。 ”“集智建房”正契合這樣的要求。

如上，雖然列舉了 “集智建房”和“集資建房”的區(qū)別，可是，“我的房子我做主”，打造讓大家買得起的房，這二者還是有其共同性，宗旨相同?；诖?，“集資建房”和“集智建房”實質(zhì)是一種民間力量和民眾智慧參與房市調(diào)控，是市場化過程中的一種有益補充——集資和集智建房給望房興嘆的消費者帶來“第二種選擇”和“第二次機會”。因此我認為，假以時日，待各種政策和制度上規(guī)范和成熟，我們又有何不可呢？總之，對待任何新生事物，都應(yīng)多一點呵護和催生。

建議

發(fā)揮效應(yīng)仍需政策鼓勵

“集智建房”理念一經(jīng)推出，注冊會員已達上千人。在社會化大生產(chǎn)分工越來越細的今天，與專業(yè)化背道而馳的 “自產(chǎn)自銷”方式卻應(yīng)者如云。但我們同時也聽到另一種聲音。 “集智建房”避開政策障礙，有非法集資之嫌。不少業(yè)內(nèi)人士表示并不看好。

看來，個性化自主合作建房并非就能一帆風順，但它是在蘇州地面上進行的一次有益的探索。不管面臨多少質(zhì)疑和難題，其中反映出的民意，需要引起高度重視。退一步說，即使這次的“集智建房”試水，沒有實現(xiàn)預(yù)想的成功，但假如此舉能打破單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式，它從另一方面證明房地產(chǎn)一直是暴利行業(yè)，其中的利潤空間很大，房價是完全可以降下來的，這就是“集智建房”的積極意義所在。

筆者認為，當前我們不是要警惕以“集智建房”的名義搞非法集資，而是要警惕以非法集資名義，政策打壓“集智建房”。因為“集智建房”是那些既買不起商品房，又享受不到廉租房或經(jīng)濟適用房等社會福利保障的無房者的無奈之舉。房地產(chǎn)成本缺乏透明度，權(quán)力成本灰色地帶的存在，老百姓面對居高不下房價望而生畏。而“集智建房”減少了暴利，屋美價廉；提前定購省去廣告營銷費用，節(jié)約了成本；度身定做滿足了個性化需求。

眾所周知，在一個成熟有序的市場中，除了一些公益性事業(yè)以外，所有的行業(yè)都應(yīng)該按照市場規(guī)則公平競爭，擠出房價高的泡沫增加房源供應(yīng)，無疑是房價下降的一個關(guān)鍵。但是，逐利的房地產(chǎn)商不會主動去做，調(diào)控之手當及時發(fā)力，規(guī)范市場、引導市場。同時房價的調(diào)控也不能將目光僅僅盯在房地產(chǎn)企業(yè)身上，功夫也應(yīng)在詩外，譬如，除了經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房的建設(shè)和供應(yīng)以外，應(yīng)允許和鼓勵個人自主合作建房，這些作為房地產(chǎn)市場的有益補充的形式，同樣是促使房價回落的手段。

不管這次試水成功與否，讓老百姓買得起房，買自己稱心的房，這樣的出發(fā)點總是好的。因此，對“集智建房”類的個人合作建房買房，不妨給些政策的鼓勵和支持。

解析

或是房產(chǎn)業(yè)的鲇魚

將房產(chǎn)成本“透明”到底！這是我看完《國內(nèi)首例個性化自主建房蘇州試水》案例后的最感性印象。

個性化自主建房之所以引人注目，不在其“個性化”，而在其“自主”——自己動手，把每一項成本都攤到桌面上，從而實現(xiàn)業(yè)主低價購房。據(jù)相關(guān)媒體透露，地產(chǎn)公司負責樓盤的基建，從拿地到建筑材料購置、施工費用等一系列建設(shè)成本都采用公開透明的方式告知會員。相較于太倉當?shù)氐姆績r，其房價居然比一些大型開發(fā)商的樓盤要低20%。由此可見，坊間傳言的“房產(chǎn)暴利”，究竟高到何等程度。

因此，只有個性化自主建房等公開透明造房成本的形式，才能將房地產(chǎn)業(yè)中的水分擠干，并形成鲇魚效應(yīng)，讓房產(chǎn)市場降溫，并且遏制住各大房地產(chǎn)商大肆囤積房產(chǎn)和瘋狂搶購土地的行為。而在房價高企的當前，個人組織建房的新模式層出不窮，從集資建房、合作建房、團購房產(chǎn)，一直延續(xù)太倉出現(xiàn)的自主建房，這不能不說是民意的體現(xiàn)。可以預(yù)見的是，只要房地產(chǎn)業(yè)不改 “房價我做主”強硬作風，“我的房子我做主”的各種嘗試仍將繼續(xù)。

當然，真正實現(xiàn) “個性化”建房，在技術(shù)上還有許多瓶頸性難題。不管怎么樣，個性化自主建房為我們提供了一種新商業(yè)模式和解決目前高房價的新思路。

展望

經(jīng)濟適用房的最佳替代品

談?wù)?ldquo;個性化自主建房”前，先說說存在12年之久的經(jīng)濟適用房。

今年以來，關(guān)于經(jīng)濟適用房的丑聞一個接一個，從北京大量經(jīng)濟適用房違規(guī)出租，到鄭州的經(jīng)濟適用房用地上建別墅，再到N個城市均出現(xiàn)了N個搖號聯(lián)號，井噴式腐敗讓公眾覺得，經(jīng)濟適用房已成為權(quán)貴自肥的盛宴。由此也引來了對其存在合法性的空前質(zhì)疑。最近媒體再次反復報道了經(jīng)濟學家茅于軾炮轟經(jīng)濟適用房的觀點：經(jīng)濟適用房既沒有效益又沒有公平。

說老實話，我就是不贊成取消經(jīng)濟適用房的那一小撮人。權(quán)貴侵占經(jīng)濟適用房都不是為了自住，而是為了出租或轉(zhuǎn)賣。解決這一問題的關(guān)鍵，不是去掉廁所——茅老一度認定經(jīng)濟適用房與廉租房不該裝廁所，以防被權(quán)貴覬覦；而是提高透明度，比如，通過名單公示的方式，讓全社會參與監(jiān)督，這類事情就可以減少，也不會降低窮人的住房標準。由此，“個性化自主建房”項目的出現(xiàn)，讓我眼前一亮，這個模式或許是經(jīng)濟適用房制度的升級替代品。

如果仔細比較一下兩者，很容易發(fā)現(xiàn)雙方有許多相同處，諸如，購房人被提前確定，房產(chǎn)價格相對同地段樓盤要低很多，項目操作者同樣宣稱保持微利，絕不追求暴利?？梢姡p方在降低房價這一目標指向上是完全一致的。為數(shù)不多的差異點大致有，經(jīng)濟適用房本來就屬于保障范疇，是政府為了確保市民基本居住權(quán)而提供的公共產(chǎn)品，因此購買經(jīng)濟適用房有“資格”之說，資產(chǎn)良多者被排除在外，同時政府相關(guān)部門既是經(jīng)濟適用房的操盤手，又是監(jiān)督者。而“自主建房”的提前確定的業(yè)主就是投資者本人。

正是這些制度設(shè)計上的小差異形成了“南轅北轍”般的“蝴蝶效應(yīng)”。當經(jīng)濟適用房成為有權(quán)有勢者利益再分配的一種手段時，來自政府監(jiān)管部門的監(jiān)管很容易自動失效了，這時就需要外來監(jiān)督的介入，比如來自未來業(yè)主的主動監(jiān)督。這就是“個性化自主建房”的重要創(chuàng)新之一，只是有資金實力，加入自主建房的會員中，隨時能夠成為投資者與監(jiān)督者，而業(yè)主的監(jiān)督動力源自對未來產(chǎn)權(quán)的所有，要比政府監(jiān)督主動、也有效的多。這一點我無須贅述。

在當下，結(jié)合中國的國情，應(yīng)該這樣解決經(jīng)濟適用住房問題：首先是允許并鼓勵和支持居民自建房、合作建房，讓本可享受經(jīng)濟適用住房，家庭收入處在中等的人群以自主建房的模式操作，政府同樣可以采用劃撥土地，減免稅收等方式進行優(yōu)惠，由于業(yè)主完全可以介入監(jiān)督，將大大抑制權(quán)力尋租活動。對于低收入者，政府加大比例提供大量廉租房。