從2009年上半年蘇州房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)和土地市場表現(xiàn)來看，蘇州城市房地產(chǎn)的集中度將越來越高，出現(xiàn)這種情況的原因是什么？ “寡頭”的形成，將會對蘇州樓市造成什么樣的影響？本刊記者聯(lián)合蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻嘉投資顧問有限公司就此進行深入分析，以饗讀者。

區(qū)域龍頭乘著政策升空

用一句話來總結(jié)2008年10月以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是先緊后松。就金融環(huán)境而言，也是從最初的緊縮到加大對房地產(chǎn)開發(fā)的支持力度。

目前，從模糊的二套房貸限制標(biāo)準(zhǔn)到降低房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例，企業(yè)融資貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以說2009年上半年的房地產(chǎn)市場被裝上了“金融”的翅膀。

在一季度國內(nèi)信貸大量釋放的時候，市場曾一度樂觀的認為中小企業(yè)迎來了政府在其生命垂危期間送來的“氧氣”，有望度過經(jīng)濟危機的寒冬。

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，表現(xiàn)在購買土地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大，并且開發(fā)周期一般在1年以上，在禁止用銀行貸款抵付土地款之后，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金量更加巨大。資金和土地，涵括了中國房地產(chǎn)企業(yè)的幾乎所有喜怒哀樂。土地出讓和金融監(jiān)管制度的變遷，拿地越來越是資本密集的游戲，對融資渠道的依賴性越來越大。

隨著銷售市場的回暖，開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商資金流入速度明顯加快。1-6月，本年資金來源同比增長23.6%，增速比1-5月增加7.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款增長32.6%，定金及預(yù)收款增長27.7%，增速比1-5月分別增加16.9個百分點和10.5個百分點。除了國內(nèi)貸款和定金及預(yù)收款，利用外資和自籌資金的同比增速相比1-5月均出現(xiàn)不同程度的下降，可以看出，資金流入加快的主要貢獻還是在于樓市的回暖和寬松信貸支撐。

同時，在市場中頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目由于開發(fā)抵押貸款不能及時償還，造成開發(fā)商與購房者矛盾激化事件后，開發(fā)貸款的風(fēng)險已經(jīng)被市場認同，房地產(chǎn)行業(yè)更多地選擇其他融資渠道可以更好地分散風(fēng)險，從而獲得較低成本的融資。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段，第一階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商是一個主體；第二個階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主；第三個階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。

地產(chǎn)行業(yè)也有“馬太”效應(yīng)

回顧大型房企在2009年的融資行動，雖然2008年銷售額和利潤率全線下滑，股票價格也滑至低點，但仍然有保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)增發(fā)，龍湖地產(chǎn)也配發(fā)公司債券，還有一些公司以項目和土地做抵押獲取財政貸款。而政府也適時地為房地產(chǎn)開發(fā)進行了適當(dāng)?shù)?ldquo;松綁”，下調(diào)項目開發(fā)資本金比例，增強了開發(fā)企業(yè)資金利用率。同時由于商品房開發(fā)實行項目法人制度，按央行“121文件”規(guī)定，開發(fā)貸款按開發(fā)項目封閉運作，嚴禁跨地區(qū)使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道上，行業(yè)的區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢。由此我們也不難理解區(qū)域企業(yè)在土地市場中的瘋狂。

在8月5日的蘇州土拍會結(jié)束后，有業(yè)內(nèi)人士發(fā)出感慨，“小開發(fā)商在蘇州房地產(chǎn)市場中的生存空間越來越小了，大公司將逐漸擠占優(yōu)質(zhì)板塊，小公司的獲利機會越來越少”。的確，除去少數(shù)以個人名義買地的情況外，本次土拍會上區(qū)域龍頭發(fā)展商的活躍度比往屆大大提高，如華成（08年銷售金額第三名）、中海（08年銷售金額第一名）等。雖然沒有出現(xiàn)如2007年面粉貴過面包的情況，但相比2008年土地溢價漲幅仍然可觀。

實際上，高價拿地背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的“馬太”效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進入“融資渠道多元化——有能力高價拿地——土地儲備增加——企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間”的良性循環(huán)，抗擊市場波動風(fēng)險力強。

高價拍地實際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價拿地對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備增長，房地產(chǎn)公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調(diào)控的壓力下，資金實力成為開發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。資金面上，經(jīng)濟危機下銀行更傾向于向大型企業(yè)發(fā)放貸款，多元化融資的優(yōu)勢向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能被收購或退出。

熱點板塊行業(yè)更加集中

除去傳統(tǒng)的中心城區(qū)以及園區(qū)之外，蘇州大型房企主要集中在越溪、青劍湖、滄浪新城等熱點板塊。究其原因有三，一是城市中心區(qū)房產(chǎn)在行業(yè)下行中下跌幅度較小、保值抗風(fēng)險能力較強；二是越溪、青劍湖、滄浪新城等板塊已基本成形，且臨近傳統(tǒng)人口聚集帶，客群充足；三是較強的近期規(guī)劃支撐，城市軌道交通、新政中心建設(shè)、大面積商業(yè)開發(fā)等提升區(qū)域價值的基礎(chǔ)建設(shè)。

先來看青劍湖板塊，07年進行了大體量的土地出讓，引進了招商地產(chǎn)、九龍倉、北京城開等實力發(fā)展商，加上置地、建屋、圓融、華成、君地、旭輝，板塊已成為國內(nèi)一線發(fā)展商和蘇州一線開發(fā)企業(yè)角力的舞臺，被市場認為是帶動未來園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的“雙極”之一，剛需產(chǎn)品和高端產(chǎn)品兼有。

滄浪新城經(jīng)過5年發(fā)展，住宅開發(fā)已經(jīng)進入衰退期，目前僅有世茂運河城、湖山新意等少量項目形成供應(yīng)。商業(yè)開發(fā)繼住宅之后提升板塊熱度，其中世茂運河城引入的百潤發(fā)和世茂百貨擴容了中心城區(qū)商業(yè)吸納率，輕軌2號線站點附近的新滄商貿(mào)廣場成為了區(qū)域中高端餐飲消費中心。

在龍頭企業(yè)的擠壓下，中小房企被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線板塊。相比熱點板塊，二線板塊的競爭呈現(xiàn)多元化，競爭壓力和對客群的搶奪壓力不弱于熱點板塊。典型的是相城區(qū)，雖然供應(yīng)量在市區(qū)五大板塊中最小，但項目眾多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，充分競爭下市場還沒有由藍海轉(zhuǎn)換到紅海。

不僅熱點板塊行業(yè)集中度提高，高附加值物業(yè)的行業(yè)集中度也呈上升趨勢，主要是指別墅、高端公寓產(chǎn)品等高端物業(yè)。我們注意到，與07年以前不同的是，高附加值物業(yè)成交和未來供應(yīng)相對集中在中海、萬科、嘉業(yè)、吳中集團等實力發(fā)展商上。一方面在于高端物業(yè)對發(fā)展商的品牌和信譽度要求越來越高，客戶對高端產(chǎn)品的認識已經(jīng)從單純的大面積升華到開發(fā)商品牌、物業(yè)管理等產(chǎn)品和服務(wù)面；另一方面在于高端產(chǎn)品的地價不斷攀升，高地價門檻將中小發(fā)展商擋在門外。

以太湖度假區(qū)、中心城區(qū)和金雞湖一線區(qū)域為例。太湖板塊的高端物業(yè)在07年以前呈現(xiàn)遍地開花態(tài)勢，寶島花園、碧瀛谷、太湖之星、古北雅園、翠峰山莊等項目一時瑜亮，各領(lǐng)風(fēng)騷。進入07年后，隨著中信地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、華麗家族的進入，老項目逐漸淡出市場關(guān)注，市場成交集中在中信太湖城、胥香園等項目上。與太湖度假區(qū)不同的是，中心城區(qū)和金雞湖一線區(qū)域的集中主要是由于土地供應(yīng)的不足，除去銷售中的項目之外，未來供應(yīng)非常集中。

行業(yè)集中有利有弊

業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，除蘇州之外，在其他一線、二線重要城市中開始大量購地的企業(yè)不乏大型的國企和央企，“地王”也不在少數(shù)。國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進場，掀起新一輪的搶地風(fēng)潮，其原因究竟何在？

近年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不斷，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的認知態(tài)度也在不停的搖擺，將房地產(chǎn)行業(yè)從“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的地位拉下后又轉(zhuǎn)而支持在經(jīng)濟危機中進行房地產(chǎn)開發(fā)投資。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化和參差不齊是主要原因之一。

上世紀90年代，我國房地產(chǎn)開始了國退民進的改革，國有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進行民營化、多元化的改制，逐漸喪失在房地產(chǎn)行業(yè)中的話語權(quán)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入了快速發(fā)展期，民營企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新上的積極性提升了行業(yè)活力，促進了社會就業(yè)，并逐步占據(jù)市場主導(dǎo)地位，尤其在一些市場開放度高、成長快的地區(qū)，民營房地產(chǎn)企業(yè)以其靈活高效的經(jīng)營理念后發(fā)先至，由少數(shù)派向?qū)嵙ε砂l(fā)展。以蘇州為例，吳中地產(chǎn)、誠河置業(yè)、恒達、尼盛等現(xiàn)在具有相當(dāng)影響力的都是在這一過程中成長起來的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

然而，盡管有大量的民營企業(yè)進入，但中國的國情決定了房地產(chǎn)行業(yè)不會成為充分競爭的行業(yè)，房產(chǎn)不僅具備消費品的性質(zhì)，還具有相當(dāng)?shù)耐顿Y屬性。同時，考慮到中國的人口增長和城市化進程，不可能完全由市場調(diào)控房地產(chǎn)，必須加強政策調(diào)控的力度。從貫徹政府意圖的效果來看，相對而言，國企和大型房企更具優(yōu)勢。在這種背景下，行業(yè)集中度的提高從利好面來說有以下幾點。

一是有利于調(diào)控政策的實施。今年來頻頻出臺的針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策已經(jīng)讓社會對政府調(diào)控行業(yè)的信心產(chǎn)生了懷疑，高房價已經(jīng)讓購房者怨聲載道。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和實力民企適時增加市場份額，在規(guī)范市場操作上的利好是顯而易見的。

二是有利于提高城市房地產(chǎn)品質(zhì)，減少因施工質(zhì)量引起的糾紛，提升行業(yè)美譽度。一些小型民營企業(yè)往往采用項目公司的做法，追求短期利潤，缺少品牌經(jīng)營理念，造成一些項目質(zhì)量問題較多，民事糾紛不斷。

同樣，行業(yè)集中度提高也有其不利的方面。最明顯的是可能會形成多寡頭壟斷，購房者議價能力降低，房價可能會居高不下。但我們要看到，除去國企、上市公司外，大型民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然在蘇州擁有相當(dāng)?shù)挠绊懥?，中小型民企開發(fā)商進入城市二線板塊，購房者仍然擁有用腳投票的權(quán)利。

下一步邁向何方

出于規(guī)避市場風(fēng)險和市場成長速度考慮，龍頭房企基本集中在三大熱點板塊和中心城區(qū)，中小型房企退居二線板塊，這種布局將對蘇州房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。

——規(guī)模成本最低化成為主導(dǎo)開發(fā)模式。

高樓面單價、高土地總價和帶規(guī)劃出讓是阻礙中小型房企拿地的三個關(guān)鍵點，而三點中的高土地總價更是中小型房企的致命傷，但對資金實力雄厚的大型房企來說，卻可以實現(xiàn)以高總價謀取低單價，從而降低項目單位運營成本的目的。以工業(yè)園區(qū)湖東動輒百萬以上建面的項目來說，由于土地樓面單價的降低，開發(fā)商能以更低的價格入市，惠及購房者。

——壟斷競爭下主流企業(yè)更易操控房價。

壟斷是行業(yè)集中程度提高不可避免的話題，對房地產(chǎn)來說尤其如此。決定城市房價不是面向剛性需求的中低端項目，而是主流發(fā)展商開發(fā)的標(biāo)桿性項目，多為中高端項目。

——城市化進程加快，政府城市經(jīng)營效果更佳。

城市化進程加快是大勢所趨，對城市房地產(chǎn)而言，城市化進程加快將帶來更多的發(fā)展機會，但一些區(qū)域的城市化建設(shè)只有速度沒有質(zhì)量，影響城市經(jīng)營質(zhì)量。其中，城郊城市化人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量是主要原因之一。大型房企的進入將帶來更新穎的開發(fā)和服務(wù)理念，能支撐更大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)，提升區(qū)域形象。

——中小房企面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在大型房企的擠壓下，中小房企的生存空間變小是必然的，大型房企將不斷蠶食潛力板塊，中小房企要生存就必須進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大致有以下幾個方式。一是合縱連橫，二三家中小企業(yè)組成資金實力相對較強的項目公司參與競拍土地，已經(jīng)有不少企業(yè)這樣做且取得不錯的成績；二是出其不意，關(guān)注主流房企所忽視的區(qū)域板塊、新興板塊，本土中小企業(yè)的優(yōu)勢是熟悉地方情況，容易發(fā)掘區(qū)域市場盲點，快速填補；三是差異競爭，主流開發(fā)商關(guān)注量大面廣的中檔或中高檔住宅開發(fā)，中小房企則可在傳統(tǒng)風(fēng)格居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)方面下功夫，培養(yǎng)自己的核心競爭力；四是兵貴神速，多數(shù)主流房企易患“大企業(yè)病”——對環(huán)境變化的應(yīng)對決策周期長，中小企業(yè)可發(fā)揮組織扁平化的優(yōu)勢，以快制勝，縮短開發(fā)周期、加快資金周轉(zhuǎn)率以提升效益、積累實力。

——不動產(chǎn)信托投資基金年底實行或更加速行業(yè)集中。

不動產(chǎn)信托投資基金就是市場經(jīng)常說的“Reits”，是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險共擔(dān)的一種融資模式。 Reits預(yù)計在年底對金融機構(gòu)開放，考慮到保險業(yè)也將獲準(zhǔn)進入房地產(chǎn)市場，Reits產(chǎn)品在國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的操作空間極大。而從其收益方式上來看，品牌發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)對其更具優(yōu)勢。屆時，出現(xiàn)大型發(fā)展商與Reits的強強聯(lián)合或?qū)⒓铀傩袠I(yè)集中。