今年前三季度，蘇州商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，成交量不僅超過(guò)去年全年的水平，成交價(jià)格也是水漲船高，比去年底上漲了549元/平方米。剛剛過(guò)去的一周，又創(chuàng)造了成交量環(huán)比上漲90.9%的新記錄——

前三季度房?jī)r(jià)保持高增長(zhǎng)

來(lái)自蘇州統(tǒng)計(jì)部門的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況表明：今年前三季度，蘇州商品房銷售已經(jīng)超過(guò)去年全年的總量，刷新了歷史同期最高水平。1-9月，蘇州市商品房銷售面積為1345.52萬(wàn)平方米，其中住宅銷售1169.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)83.8%和90.3%。

成交量的快速增長(zhǎng)，也推動(dòng)了銷售價(jià)格的一路上揚(yáng)。至9月底，蘇州商品房銷售單價(jià)為每平方米6241元，其中住宅每平方米6170元，同比分別增長(zhǎng)8.4%和11.4%，比去年底每平方米分別上漲了549元和637元。

統(tǒng)計(jì)部門的分析認(rèn)為，今年以來(lái)，在暖市政策、剛性需求、投資和改善型住房需求等諸多因素的共同作用下，蘇州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)走出一輪量增價(jià)升的走勢(shì)。

受去年金融危機(jī)影響，蘇州房地產(chǎn)去年的新開工建設(shè)面積不足，這在一定程度上積累了不少剛性需求，這些剛性需求在今年樓市暖政的刺激下，得到了有效的釋放。今年以來(lái)，在國(guó)家積極的貨幣政策和通貨膨脹及房地產(chǎn)增值的市場(chǎng)預(yù)期下，大量投資和改善性住房需求大量涌現(xiàn)。經(jīng)過(guò)大半年的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都回過(guò)神來(lái)，市場(chǎng)資金供應(yīng)充足，到位率較高。正是在這些原因的共同作用下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

種種跡象表明，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)開發(fā)商信心恢復(fù)和土地市場(chǎng)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資建設(shè)方面正在加大力度，我市新開工面積也正在全面提速。但業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于市場(chǎng)需求旺盛、購(gòu)房者對(duì)通脹及住房保值增值的預(yù)期、加上開發(fā)商降價(jià)促銷手段的弱化，蘇州房市短期內(nèi)出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能性并不大。

上周成交量環(huán)比上漲90.9%

從近期不斷上揚(yáng)的成交量和穩(wěn)步上升的房?jī)r(jià)中可以略現(xiàn)端倪。據(jù)365蘇州地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),蘇州10月12日-10月18日商品住宅成交2197套，比前一統(tǒng)計(jì)周期增加了1046套，增幅達(dá)到了90.9%。成交面積為265795.05平方米，比前一統(tǒng)計(jì)周期增加了129532.39平方米，增幅為95.1%；成交均價(jià)為8211.70元/平方米，比前一統(tǒng)計(jì)周期下跌了391.83元/平方米，跌幅為4.6%。

這些數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入10月中旬，蘇州樓市呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。“銀十”在上周迎來(lái)了交易高峰。

分析原因，長(zhǎng)假后的簽約集中體現(xiàn)；十一住博會(huì)一些意向成交客戶達(dá)成了正式成交；10月17日開幕的今年最后一場(chǎng)房交會(huì)：2009秋季房交會(huì)，60余家樓盤參展，開發(fā)商推出了不少讓利活動(dòng)的影響；加上上周大量項(xiàng)目的開盤或加推作用，整體創(chuàng)造了10月以來(lái)的成交大釋放現(xiàn)象。

2197套的周成交量，是繼9月后再度突破2000套。有分析認(rèn)為，市場(chǎng)在目前這樣高的價(jià)格狀態(tài)下，能達(dá)到這樣的去化成績(jī)，可見蘇州樓市在10月中旬已經(jīng)正式發(fā)力。

再看價(jià)格，在成交量有較明顯的上升的同時(shí)，周成交均價(jià)基本維持在8200至8300元每平方米。 10月17日，湖景公寓青湖語(yǔ)城的開盤儀式在園區(qū)博覽中心熱烈展開，當(dāng)天到訪客戶達(dá)3000余組，首期推出的300余套房源在兩小時(shí)之內(nèi)全部售罄。千人爭(zhēng)搶百套房，樓市火爆可見一言斑！

從單個(gè)區(qū)域來(lái)看，上周金閶區(qū)樓盤成交均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米，達(dá)到11022.76元/平方米，園區(qū)樓盤的成交均價(jià)位第二，達(dá)9519.43元/平方米。金閶區(qū)方面高端項(xiàng)目的成交對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)有一定的影響。園區(qū)方面，隨著新房源的上市推動(dòng)，無(wú)論是剛性需求市場(chǎng)還是改善性需求市場(chǎng)，均有不錯(cuò)的成交表現(xiàn)。中高端項(xiàng)目中近期加推的白塘壹號(hào)、中央景城、第五元素等去化良好，而目前尚有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)；地處唯亭勝浦板塊的新項(xiàng)目雍合灣、華園新天等也逐漸發(fā)力，再加上現(xiàn)代大道板塊的大型項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)新裝修房源的推出，整體市場(chǎng)像前期預(yù)計(jì)的，在中旬開始發(fā)力明顯。

自9月蘇州雙湖板塊拍出全國(guó)單價(jià)地王之后，蘇州土地市場(chǎng)的大熱直接反映在了房?jī)r(jià)上。從各方反饋信息來(lái)看，目前蘇州在售項(xiàng)目不約而同漲價(jià)，除了與地王關(guān)系密切的園區(qū)，還包括了周邊相城、平江、滄浪等區(qū)域，波及到整個(gè)蘇城，部分準(zhǔn)備開盤的項(xiàng)目也采取了捂盤招數(shù)。

土地市場(chǎng)跟著熱

上周，有兩則信息讓房地產(chǎn)商大感興奮。先是10月14日，蘇州國(guó)土資源局掛出出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣公告，一口氣推出了42宗地塊拍賣，推出土地面積達(dá)到208.5萬(wàn)平方米。這些地塊覆蓋蘇州七大區(qū)域，60%以上為城鎮(zhèn)住宅，而且有相當(dāng)比例用地都是容積率低于1.0的高端項(xiàng)目用地。

緊接著，10月18日，在吳中區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地招商推介會(huì)上，吳中區(qū)又一下子拿出了8個(gè)板塊的 76宗地塊，總面積達(dá)到了8127137.6平方米。這八大板塊包括中心城區(qū)板塊、太湖旅游度假區(qū)板塊、木瀆板塊等，多為近期可實(shí)施綜合開發(fā)板塊中的精華。

來(lái)自統(tǒng)計(jì)部門的分析指出，1至9月份，市區(qū)共成交建設(shè)用地59宗，成交面積達(dá)225.45萬(wàn)平方米。這些用地可以建設(shè)292.3萬(wàn)平方米左右的商品房。其中，住宅用地21宗，可建179.88萬(wàn)平方米的商品住宅。

無(wú)論是成交地塊數(shù)量還是土地面積，1至9月份，蘇州市區(qū)土地的成交量已經(jīng)超過(guò)了去年全年。從價(jià)格來(lái)看，土地的價(jià)格也正在被不斷出現(xiàn)的“地王”不斷推高。 11月5日，蘇州42宗地塊的拍賣將給蘇州已經(jīng)熱度較高的土地再添高溫。

充足的土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供了充足的保證。但是地價(jià)的上升也是房地產(chǎn)開發(fā)投資回升和房?jī)r(jià)上漲的重要原因。這也給蘇州未來(lái)樓市的走向帶來(lái)了更多的不確定因素。

未來(lái)樓市怎么走？

根據(jù)房秀網(wǎng)的分析，上周末的09秋季房交會(huì)成交統(tǒng)計(jì)還有個(gè)滯后效應(yīng)，成交量將在下個(gè)統(tǒng)計(jì)周期得以體現(xiàn)。該房交會(huì)有60余家參展樓盤，吳中區(qū)樓盤占盡“風(fēng)頭”占半壁江山，許多開發(fā)商也推出了一系列的優(yōu)惠讓利措施，現(xiàn)場(chǎng)活躍度極度高漲，因此，后期的成交數(shù)量值得關(guān)注。

業(yè)內(nèi)指出，影響四季度樓市走向的主要因素還是在于宏觀政策層面。最近以來(lái)，有關(guān)樓市要收緊之風(fēng)不絕于耳。前不久，江蘇省出臺(tái)二次使用公積金房貸或購(gòu)買144平米以上大戶型只可貸到原來(lái)的一半額度的政策。繼南京市調(diào)整公積金貸款政策后，江蘇省省級(jí)機(jī)關(guān)住房公積金的調(diào)整方案也于近期正式開始實(shí)施。記者了解到，這次江蘇省公積金政策調(diào)整的力度比南京市還要大，不僅高檔房貸款額度減少一半，已經(jīng)用過(guò)公積金的用戶，購(gòu)買第二套房將不能申請(qǐng)省公積金。

與此同時(shí)，上海、杭州等地也相繼出臺(tái)了旨在收緊二套房貸款的政策。在南京市出臺(tái)政策的同日，上海銀監(jiān)局向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》，重申各行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策?！锻ㄖ芬?，各行應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行住房按揭貸款首付比例及利率等方面規(guī)定，特別要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”相關(guān)監(jiān)管要求，避免住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

最近，杭州的各大中介公司陸續(xù)接到一些銀行的電話，說(shuō)是二套房貸首付兩成，利率七折的優(yōu)惠取消了。

一時(shí)間，樓市政策收緊之聲四起。蘇州雖未實(shí)行，但對(duì)樓市整體活躍度也會(huì)有所影響。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)金融研究中心有關(guān)專家表示，重申二套房政策可能與房?jī)r(jià)不斷高漲有關(guān)，銀監(jiān)會(huì)一定程度上抑制房?jī)r(jià)過(guò)度走高，意在保持市場(chǎng)穩(wěn)定、安全。另有專家表示，盡管各級(jí)公積金主管部門強(qiáng)調(diào)，公積金政策調(diào)整是由于公積金資金比較緊張，但是，在目前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況下，調(diào)整公積金也是給樓市降溫的出發(fā)點(diǎn)之一。此外，隨著年底的到來(lái)，去年各項(xiàng)刺激樓市的稅收、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠措施也將到期，在這一攬子的政策緊縮效應(yīng)下，樓市火爆的局面將得到一定程度的抑制。“房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)回縮的過(guò)程，總體上還是要看中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么新的政策性的導(dǎo)向，但預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性變化。”相關(guān)專家這樣表示。