【看點(diǎn)一】
嚴(yán)格二套房貸首付比例 利率靈活掌握
政策：“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 ”
解讀：嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。
收緊二套房貸的同時(shí)，政府還明確，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，“對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。 ”
觀點(diǎn)：收緊二套房貸，劍指投資投機(jī)性購(gòu)房。對(duì)大量投機(jī)成分很高的購(gòu)房者而言，買一套房子首付資金將大大增加。一套200平方米的房子，以售價(jià)每平方米1萬(wàn)元為例，房?jī)r(jià)總額為200萬(wàn)元，過(guò)去按照20%的首付只需支付40萬(wàn)元，但是收緊貸款后，需要支付80萬(wàn)元，這將極大抑制投資性購(gòu)房。而隨著投資資金的減少，樓市降溫在所難免。

【看點(diǎn)二】
打擊捂盤 開發(fā)商須一次性公開全部房源
政策：已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。
解讀：在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，幾乎所有的開發(fā)商在銷售時(shí)都會(huì)采取小規(guī)模分批推盤的策略。在一張預(yù)售許可證下，開發(fā)商往往還是采取分批銷售，往往一次開盤僅僅推出一兩百套甚至數(shù)十套房源，從而造成房源緊張，一售而空的“假象”。而相隔不久的第二批房源價(jià)格就會(huì)明顯提升。
按照國(guó)務(wù)院新的規(guī)定，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。另外，各個(gè)部門被明確了監(jiān)管市場(chǎng)的分工，其中住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門，加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。
觀點(diǎn)：悟盤惜售向來(lái)是樓市打擊的現(xiàn)象，但是相關(guān)部門一直沒(méi)有行之有效的方法來(lái)杜絕捂盤惜售行為。一次性公開全部房源，且明碼標(biāo)價(jià)，這對(duì)少量多推、不斷加價(jià)肯定是個(gè)致命的打擊。這一條關(guān)鍵還在于各地的執(zhí)行情況。要真正執(zhí)行并不是易事。

【看點(diǎn)三】防止境外“熱錢”沖擊
政策：國(guó)務(wù)院要求，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。
解讀：外資炒樓再次成為關(guān)注重點(diǎn)。防止境外熱錢沖擊我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是今年國(guó)家特別留意的新問(wèn)題。目前全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國(guó)繼續(xù)寬松的貨幣政策，很可能有熱錢沖擊。那時(shí)炒房地產(chǎn)就不只是國(guó)內(nèi)的資金了。
從去年年中開始，已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)開始預(yù)警外資熱錢對(duì)于中國(guó)樓市的推動(dòng)作用，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年下半年的房?jī)r(jià)實(shí)際上就是由熱錢所推動(dòng)。
觀點(diǎn)：如按收入來(lái)分析，房?jī)r(jià)根本就不應(yīng)按目前的幅度上升。減少熱線沖擊，樓市自然會(huì)降下幾度。

【看點(diǎn)四】
探索土地出讓方法 防“地王”頻出
政策：各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。
解讀：“地王”已經(jīng)成為2009年來(lái)樓市的一個(gè)代表性名詞。對(duì)于市場(chǎng)而言，開發(fā)商對(duì)于熱門土地的爭(zhēng)奪幾乎已經(jīng)到了白熱化的程度。從蘇州的情況來(lái)看，住宅土地最高價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了2.8萬(wàn)元/平方米。每一次高地價(jià)的誕生都直接導(dǎo)致了同一區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅度飆升。探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列涉及土地市場(chǎng)的政策，一方面用來(lái)防止“地王”現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率的手段。
觀點(diǎn)： “價(jià)高者得”一定程度上助長(zhǎng)了高地價(jià)的頻頻產(chǎn)生。穩(wěn)定土地供應(yīng)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要前提。

【看點(diǎn)五】
提高住宅土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率
政策：各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。要加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，要加快審批工作，確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。
解讀：房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一，就是土地和住宅的有效供給不足。從蘇州的情況來(lái)，從2009年以來(lái)，房屋竣工面積和銷售面積一直存在相對(duì)不足，土地的購(gòu)置面積和土地完成的開發(fā)面積等先行性指標(biāo)同比是下降的，這樣使得未來(lái)的供給還顯不足，而目前的供應(yīng)緊張也跟之前的土地供應(yīng)收緊是聯(lián)系在一起的。
觀點(diǎn)：跟之前的調(diào)控明顯不同的是， 2004年、 2005年市場(chǎng)是嚴(yán)把金融、土地兩個(gè)閘門，這次的調(diào)控政策則實(shí)行相對(duì)寬松的財(cái)政政策，土地是增加供給的。從增加量的供應(yīng)上來(lái)抑制火爆的樓市應(yīng)該是一個(gè)可取的做法。

【看點(diǎn)六】擴(kuò)大經(jīng)適房供應(yīng)范圍
政策：要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。
解讀：保障性用房已經(jīng)成為去年以來(lái)國(guó)家樓市政策的主要基調(diào)。內(nèi)容顯示，政府已開始醞釀解決中等收入人群也就是夾心層的住房問(wèn)題。由于如今房?jī)r(jià)高企，很大一部分市民無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)方式購(gòu)買商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房門檻又難以達(dá)到，這部分人群未來(lái)將被逐步納入到政府保障范疇中去。
按照新的政策，各地都將在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。
觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房是穩(wěn)定房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)器。蘇州今年也會(huì)有數(shù)千套經(jīng)濟(jì)適用房推出，會(huì)極大地緩解樓市的供應(yīng)不足。

【看點(diǎn)七】
規(guī)范國(guó)有大企業(yè)投資房地產(chǎn)
政策：國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。
解讀：整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，歷來(lái)是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容，值得注意的是，在這份通知中，除了對(duì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、價(jià)格等有關(guān)部門、稅務(wù)部門提出要求以外，還特別提到國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。
2009年部分上市的國(guó)有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還拿了不少“地王”。國(guó)有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這次政府特別提出要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，也是希望國(guó)有資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能夠起到好的主導(dǎo)作用。
觀點(diǎn)：此項(xiàng)政策切中問(wèn)題要害，但能否真起效果還有待觀察。

相關(guān)鏈接:一個(gè)月內(nèi)樓市出臺(tái)六條新政

【二手房免征時(shí)限】
時(shí)間： 2009年12月9日
政策條文：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。
出臺(tái)部門：國(guó)務(wù)院

【國(guó) “四條”】
時(shí)間： 2009年12月14日
政策條文：“要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，提出四條措施：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。
出臺(tái)部門：國(guó)務(wù)院

【提高拿地首付】
時(shí)間： 2009年12月17日
政策條文：《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》規(guī)定，開發(fā)商拿地后首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。
出臺(tái)部門：財(cái)政部、國(guó)土部等五部委

【“豪宅”轉(zhuǎn)讓全額征營(yíng)業(yè)稅】
時(shí)間： 2009年12月23日
政策條文：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
出臺(tái)部門：財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局

【契稅調(diào)整】
時(shí)間： 2009年12月30日
政策條文：個(gè)人購(gòu)買自住和改善型普通商品住房，執(zhí)行1%的適用稅率；其余房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移契稅，執(zhí)行3%的適用稅率。單套建筑面積在144平方米以上的住宅房將從2009年執(zhí)行的2%的適用稅率上升到3%，上漲1個(gè)百分點(diǎn)。而非住宅類房產(chǎn)等的適用稅率將從2009年的4%調(diào)整為3%。
出臺(tái)部門：蘇州市財(cái)政局

【收緊二套房貸】
時(shí)間： 2010年1月7日
政策條文：對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
出臺(tái)部門：國(guó)務(wù)院